Die meisten Gastronomen beginnen erst über den Verkauf des Restaurants nachzudenken, wenn sie auf Grund von neuen Umständen dazu gedrängt werden. Häufig sind das persönliche Gründe aber auch ein Rückgang bei den Umsatzzahlen, Mitarbeiterprobleme, Steuernachzahlungen, usw. führen dazu, dass der Verkauf geplant wird, oft sogar mit einem gewissen Zeitdruck verbunden. Aber wenn Sie einen hohen Verkaufspreis für Ihr Restaurant später erzielen wollen, sollten Sie schon früh mit der Planung beginnen.
Aber wann sollten Sie am besten damit beginnen, für den Verkauf Ihres Restaurants zu planen?
Nun, die Antwort darauf lautet: Schon bevor Sie das Restaurant eröffnen.
Das klingt jetzt vielleicht schockierend, denn schließlich eröffnet man in der Regel kein Restaurant, um es bald wieder zu verkaufen. Dennoch ist es richtig und wichtig diesen Gedanken an den Verkauf des Unternehmens schon von Anfang an ins Kalkül zu ziehen – am besten sogar schon beim Schreiben des Restaurant Businessplans berücksichtigen, besonders dann, wenn man einen Pachtvertrag aushandeln muss.
Unterschiedliche Pachtverträge beeinflussen den Wert des Restaurants
Bei Pachtverträgen gibt es im Wesentlichen drei Varianten:
- Festgesetzte monatliche Zahlung: Wie bei einem Mietverhältnis zahlt der Pächter jeden Monat eine festgelegte Summe an den Verpächter.
- Eine gestaffelte Pacht: Die Zahlung beginnt auf niedrigem Niveau, wenn man sein Restaurant übernimmt, eröffnet, und steigt im Lauf der Zeit mit an.
- Umsatzabhängige Pacht: Die Pacht orientiert sich am monatlichen Umsatz, wobei in der Regel ein fester Prozentsatz vereinbart wird (klingt verlockend, doch hier sollte eine Höchstgrenze vereinbart werden!).
Anhand dieser drei Pachtmöglichkeiten wird eigentlich schon deutlich, warum Sie bei dem Pachtvertragsabschluss einen möglichen Verkauf des Restaurants im Hinterkopf haben sollten: Ihr Pachtvertrag kann je nach Gestaltung zu einer Wertsteigerung oder zu einer Wertminderung des Restaurants führen. Somit wirkt er sich direkt auf den Verkaufswert des Unternehmens aus und daraus, wie einfach es für Sie wird, das Restaurant zu verkaufen.
Wenn Sie später Ihr Gastronomie Objekt verkaufen, werden zwei Aspekte des Vertrages den Wert mit entscheiden:
Neben der Höhe für die monatliche Pacht, sind vor allem die Anzahl der verbleibenden Jahre im Pachtvertrag und die Schwierigkeit den Pachtvertrag an jemand anderen abzutreten oder zu übertragen ausschlaggebend.
Welche Vertragsdauer zu Beginn am besten ausgehandelt werden sollten
Vertragsdauer: Käufer achten in der Regel auf eine längere verbleibende Mietvertragslaufzeit, damit sie die Kaufaspekte noch über Jahre – mindestens 7 – haben. Das bedeutet für Sie, dass Sie bei den Verhandlungen über die Vertragslaufzeit versuchen müssen, eine anfängliche oder grundlegende Vertragslaufzeit plus mehrere Verlängerungsoptionen von 3 oder 5 Jahren zu erhalten. Viele Betreiber versuchen, eine Mietdauer inklusive Optionen von 15 bis 20 Jahren zu erreichen.
Vertragsübertragbarkeit: Sie kennen das sicher aus Ihren privaten Mietverhältnissen, dass ein Vermieter bei Neumietern eine höhere Miete verlangt. Auf der Grundlage dieser Kenntnisse sollten Sie beim Pachtvertragsabschluss darauf achten, dass in Ihrem Vertrag festgeschrieben wird, dass beim Verkauf die bestehenden Pachtbedingungen auf Ihren Käufer übergehen und Ihr Vermieter Ihren Verkauf nicht „unverhältnismäßig“ beeinflussen oder gar verzögern kann.
Sie sehen also, dass es durchaus vernünftig ist, vor dem Pachtvertragsabschluss bereits an den Verkauf des Restaurants zu denken, damit Sie im Eventualfall Ihr Restaurant eine erhebliche Wertsteigerung darstellt, Sie einen finanziellen Gewinn machen.